当前国内房地产市场形势

如何判断当前国内房地产市场形势?无论国际大行，还是国内投资者、媒体，都看作是焦点问题。

野村证券分析，中国房地产市场已出现拐点，明年上半年市场情况将明显转差，所以，政府可能在明年春天或之后放松多项在大城市实行的房地产控制措施。国内也有媒体认为，中国房地产市场严冬来临，中国房地产市场的行政性调控政策很快就会放松。所以，这几天总是有人打电话，问明年中国许多城市的房地产调控政策是不是会放松?如果放松，要不要再购买住房等等问题。

对于中国房地产市场已出现拐点或严冬到来的论调，他们给出的理由是，一是当前国内房地产市场的紧缩周期与此前的周期不同，既把城市之间的差距拉大，也造成了行政性的调控政策与市场严重对立。二是不少城市的住房销售面积急转下降，有些城市甚至出现了住房销售面积下降40%以上情况，以及国内房地产市场企业融资需求大增，特别是大的房地产企业都在采取不同的方式增加融资。以这些理由来说国内房地产市场出现拐点，既没有经济学上的逻辑，更没有市场上的逻辑。

首先，就房地产市场来看，没有所谓的紧缩周期性，用一般市场的规律来套中国的事情，只能是文不对题。

因为，2003年以来中国的房地产市场，某种程度上来说取决于房地产政策如何变动。从2003年起到目前为止，国内绝大多数城市的房地产市场，其价格持续上涨并持续了16年，很少有国内城市，即使是县城出现过房地产市场价格的周期性调整。既然国内的房地产市场从来没有出现周期性变化，如何会有周期性紧缩呢?即使是2016年以来许多城市出台各种各样的房地产调控政策，但这种房地产市场的调控结果，住房销售面积及住房销售金额并不是向下而是增长。比如，2017年中国的商品房销售面积达到16.9亿平方米，比2015年的12.8平方米增长了32%;2017年中国的商品房销售金额达13.37万亿元，比2015年8.7万亿元增长了53%。即使到2018年1-10月份住房销售金额增长仍然达到15%，中西部地区的增长更是在20%以上。今年1-10月份占住房销售金额近一半的地区其增长速度在20%以上，国内房地产市场哪里会出现房地产市场的紧缩周期。

从国内房地产龙头企业销售情况来看，11月1日中国指数研究院公布的数据可以看到，国内大多数地方的房地产市场都处于平稳运行之中。该报告指出，2018年1-10月，TOP100房企销售额稳步增长，其中前10房地产企业的销售总额达33557亿元，销售额占比达41.5%。从销售情况来看，2018年前10个月销售破千亿房地产企业增至24家，碧桂园突破6000亿元大关。分阵营来看，销售额超千亿的房地产企业有24家，其中碧桂园、恒大与万科3家房地产企业销售额均值为5325.9亿元，同比增长率均值为18.9%，碧桂园突破6000亿元大关至6124.3亿元;1000亿-4000亿元的房地产企业共21家，销售额均值为1617.2亿元，同比增长率均值为62.8%。500亿-1000亿元的房地产企业有21家，销售额均值为670.4亿元;100亿-500亿元的房地产企业销售额均值为306.6亿元;TOP100门槛升至207.2亿元。

从这些数据可以看到，目前新建商品房销售连续三年创历史纪录，在此基础上还在快速增长，并没有因房地产调控政策出台出现周期性调整。如TOP前三的房地产企业不仅住房销售金额平均达到5000亿元以上(1998年国内全年的住房总销售额也只是1万亿多)，而且其增长幅度达到18.9%，第二梯队的1000亿-4000亿元的21家房地产企业，销售额均值为1617.2亿元，同比增长率均值为62.8%。这些房地产企业的增长速度如此之快，说明国内房地产市场稳定比我们想象的要好。根据这些数据，2018年1-10月，TOP前50的房地产企业销售总额占全国销售金额比重达80%以上。占全国销售总额80%以上的房企业绩都在快速增长，房地产市场如何出现了周期性调整呢?

其次，国内房地产市场是否出现周期性调整或拐点，最为重要的指标就得看国内房地产市场价格上涨预期是不是出现了调整，全国各城市的房价是不是出现下跌?全国房价预期全面逆转，才是房地产市场出现拐点的重要标志。我们先看官方数据。国家统计局的数据表明一线城市的房价在调整，比如从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格持平;二手住宅销售价格下降0.2%，降幅环比扩大0.1个百分点，其中北京、上海和广州均下降0.2%，深圳下降0.6%。也就是说，一线城市的二手房价格有些微的波动。但这种房价些微波动是房价出现周期性调整，或出现房价上涨预逆转吗?根本不是。因为，不仅一线城市的新房价格没有下跌，而且一线城市的二手房价格并没有下跌，而是些微波动。如果以2015年为基数，到2018年10月份，北京、上海、广州、深圳的二手房价格到目前同比分别上涨了46%、38%、51%、51%。

根据国家统计局的数据，10月份70个大中城市的房价基本上是上涨的。从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格持平;31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%。35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.5%。当绝大多数城市的房价环比持平或同比上涨时，说国内房价在下跌，肯定会不知所云。尽管有个别城市的住房销售会出现急剧下降，但全国房价总体水平，并没有因为住房销售下降而出现大幅下跌。在这样的一种状态下，怎么也看不出国内房地产市场出现紧缩性的周期调整。

今年1-10月份全国商品房销售面积增长只有2.8%，商品房销售额增长达12.5%。其中，住宅销售额增长15.0%。全国商品房销售金额增长速度快于商品房销售面积增长速度4倍以上，就能看出国内各城市的房价仍然在上涨。只要国内各城市的房价仍在上涨，国内房地产市场就不可能出现紧缩性的周期调整。

第三，房企融资需求大增，特别是大型房企采取不同的方式增加融资，这也不能证明房地产市场出现拐点。房地产作为一个资金密集型行业，作为金融高杠杆行业，有效的融资是保证房企得以生存与发展、行业得以繁荣的关键。当前房企加大融资力度，特别加大通过不同渠道的融资力度，这说明了金融监管当局对房地产市场的风险仍然密切关注，对房地产市场的融资有所限制，不愿让房地产行业信贷过度扩张导致房地产泡沫继续吹大。另一方面也意味着房地产企业前期的销售大好，应该加大融资的力度来增加投资。同时，也意味着国内房企仍然看好未来中国的房地产市场，因此增加融资加大对房地产投入。可以说，就这两个方面而言，无论是从哪一个方面来说，都不意味着国内房地产市场出现拐点。

根据央行《2018年第三季度中国货币政策执行报告》来看，到今年9月末，全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为37.5万亿元，同比增长20.4%，增速与上半年持平。房地产贷款余额占各项贷款余额的28.1%。其中，个人住房贷款余额为24.97万亿元，同比增长17.9%;住房开发贷款余额为7.1万亿元，同比增长33.9%等。也就是说，通过这些数据，无论是个人住房按揭贷款，还是房企的开发贷款都处于高速增长中，总体增长幅度达28%以上。此外，今年10月份，国内企业银行贷款增长下降了70%以，但个人住房按揭贷款仍然保持在25%以上的增长速度上。即银行信贷在房地产市场的扩张没有出现紧缩现象，房地产市场出现严冬是没有现实根据的，国内房地产市场的拐点也没有出现。

判断一国房地产市场出现拐点最为重要的标志应该是房地产市场价格的上涨或下跌预期完全逆转。如果这种情况没有出现，要说市场出现拐点只能是笑掉大牙了。因为，只有全国性的房价上涨预期逆转，不仅意味着国内房地产市场出现全国性的价格下跌，而且也意味着市场逐渐由以投资炒作为主导的市场转变为以消费为主导的市场，意味着全国房地产市场价格回归理性，而不是个别城市房价出现下跌。如果这两种情况没有出现，也说明了国内房地产市场没有出现拐点。

也就是说，绝大多数城市的房价还呈现上涨趋势，银行信贷在房地产市场快速扩张没有结束，不仅意味国内房价上涨的预期没有改变，更意味房地产市场调整期还没有到来。一些机构及媒体想通过舆论的方式来影响国内房地产市场，以此来使政府的房地产市场政策松绑，估计这种概率不会太高。因为，现实的房地产市场性质并没有多少变化，国内房地产市场的拐点也没有出现，当前国内的房地产市场只不过是房价上涨及快速销售增长速度有些许下降而已。