丁祖昱：未来政策调控常态化 中期商品房市场仍将高位运行

2018年8月28日-29日，以"美好居住生活"为主题的第十届中国房地产科学发展论坛在大连召开。在8月29日下午举行的一场主题为“企业价值观与社会责任”分论坛上，中国房地产业协会常务理事、易居企业集团CEO丁祖昱博士发表了题为《房地产业仍将是中国经济“压舱石”》的演讲。

2017年GDP增速保持在6.9%，商品房成交面积逼近17亿平方米、成交金额超13万亿元，商品房成交均价达7893元/平方米，目前整个中国的商品房总面积在300多亿平方米......

演讲一开场，丁祖昱博士的PPT就给大家带来了详实的数据。

未来三四季度房地产行业税收压力或加大

在丁祖昱看来，目前整个中国的商品房总面积在300多亿㎡，总量非常大。这也表明社会上大部分的财富将会涌向房地产，尤其是在股市不太稳定的情况下。资本进入房地产行业，一定程度上会导致消费降级，会对稳定消费起到巨大的作用。

另外，土地和房地产相关税收10年增长5倍，占国家财政收入比重从5%升至9%。之后6年均维持在9.5%左右;而且，历年全国土地出让金收入相当于财政收入的26%。

丁祖昱判断，未来中国的房地产市场趋于稳定，会保持高位运行。一手房市场规模每年大概在13万亿至14万亿左右，不会发生大的变化。而未来三四季度，房地产行业税收压力或将有所加大，房企应该提前做好相关准备。

房地产政策调控将常态化

对于政策方面，丁祖昱认为未来房地产政策调控将呈现长期化、常态化。

从前两轮调控周期来看，皆以刺激性政策收场。2008年调整契税、营业税等，首付降至两成，利率7折;2014年41城相继取消限购;当前行业的政策定调是“房住不炒”、租购并举，政策环境主基调从严，今年住建部约谈12城，房价已然成为本轮房地产调控的重要监测信号。而从数据走势来看，现在房地产的形势正处于调整期的临界点。

丁祖昱表示，过去买到房子就是赚到。为了房子搞假离婚，用企业名目去买房炒房，这样的时代应该结束了。当然，“房住不炒”不等于房地产没有投资属性，只不过未来保值增值的属性更多一些，以保值为主。

具体到政策，丁祖昱认为全国性的调控政策已经很久没有发布了，地方调控都是由各地，特别是一些二线城市自己发布一些政策，来做一些相关的补充。另外，目前政府对自住型购房的支持不够，特别是对首套购房支持率不够，按揭利率要1.1—1.2倍，首付要求越来越高。

对于大家关心的房地产税，丁祖昱认为不会全国联网征收房地产税，因为房地产税是地税，中央出原则性的政策，地方上出实施性政策，联网没有意义。另外，税率很低，基本参照千分之五上下，不可能超过1%，甚至不可能超过0.8%。看其看来，这是一个长效机制，房地产越火爆的地方出台政策的力度越大，但部分地方又用人才引进政策等做了对冲。因此，丁祖昱预计未来调控政策主基调不变，就是要“稳地价、稳房价、稳杠杆”，而房地产政策调控将长期化和常态化。

各地楼市行情将独立运行

此外，丁祖昱称今天再想用同一种方式看待房产市场是错误的，甚至在一个城市当中行情也是不一样的。2009年以来一线总量下降，二线规模整体稳定，三四线城市销售占比阶梯式上升。而城市供应方面，去年11月以来月均供应增11%，今年二季度以来一线、三四线增幅扩大，二线保持10%。各线城市成交量稳中有升，一线仍处低位、二线整体稳定、三四线市场热度延续。

库存方面，也出现不同变化。热点城市由于限价、限签现象，库存有所回升。广州、深圳增长明显，上海加速去库存，消化周期不足4个月。因成交不振，北京、深圳消化周期显著拉长。二线城市中的沈阳和大连库存仍处高位，多数城市消化周期不足6个月，重庆低至1个月，市场整体依旧供不应求。

因此，目前是一线城市新房行情各自独立，即：北京量跌价升、上海量跌价稳，广州量平价稳、深圳量稳价跌;二线城市规模相对稳定，三四线城市销售占比快速上升，热点城市高度聚集于长三角和珠三角。

另外，丁祖昱通过对一系列数据的对比，筛选出佛山、徐州、温州、惠州等居于前20位的三四线潜力城市。他表示：2018年上半年，这20个潜力三四线城市整体成交向好，这些城市主要集中在沿海的长三角和珠三角区域，部分城市诸如佛山、惠州上半年成交量甚至好于二线城市平均水平。这些城市常住人口相对充裕，经济发展和居民收入水平已赶超部分二线城市，这些都有助于为本地房地产市场后续再生需求供强有力的支撑。

中期商品房市场仍将高位运行

目前来看，我国刚需和改善性需求很稳定。一方面2000年之后全国每年新出生人口长期保持在1500万人以上，适龄购房群体基数依然庞大。另一方面，二孩生育率提升和人口寿命延长带来家庭结构变化，带动年均3%-5%存量改善需求。按照存量房300亿平方米来算，一年的改善需求就是10亿平方米，这些需求一部分是二手房来满足，一部分要新房来满足。

除了刚需和改善需求之外，三四线城市的棚改货币化安置激活市场，产品升级和自身吸附力提高。市场启动后内生型改善需求、返乡置业和外溢投资需求也相继加入，带来市场短期内量价齐升，继而恐慌需求接力，在持续宽松信贷政策、低首付的助力下，三四线城市市场持续火热。

数据表明，过往3年中，棚改工程的年均开工量均在600万套以上，18-20年仍将处于高位。因此，虽然当前“房住不炒”的定位不会动摇，但中期来看，商品房市场仍将高位运行。